전세 월세 전환율 계산, 줄어든 보증금에만 이율을 곱합니다

전세 3억 원을 보증금 5,000만 원짜리 월세로 바꾼다고 해 봅니다. 줄어든 보증금은 2억 5,000만 원입니다. 전환율(보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 1년 이율)이 5.5%라면 월세는 약 115만 원(1,145,833원)입니다.

월세 = (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12

전세보증금 전체가 아니라 줄어든 금액에만 곱합니다. 보증금으로 남겨 두는 돈은 그대로 맡겨 두는 것이라 월세로 바뀌지 않습니다. 5.5%는 예로 든 값이고, 내 경우의 전환율은 아래 계산기에 직접 넣습니다.

전환율에는 법정 상한이 있습니다

주택임대차보호법 시행령이 정합니다. 연 10% 와 한국은행 기준금리 + 2%p 중 낮은 쪽이 상한입니다.

여기에 숫자를 적지 않는 이유는 기준금리가 바뀌면 상한도 같이 바뀌기 때문입니다. 지금 기준금리는 한국은행에서 확인하고, 거기에 2%p를 더한 값과 10% 중 낮은 쪽을 계산기에 넣으세요.

상한은 기존 계약을 바꿀 때만 걸립니다

이미 있는 계약을 전세에서 월세로 바꿀 때 적용됩니다. 계약 기간 중에 집주인이 요구하는 전환으로부터 세입자를 보호하려는 조항입니다.

새로 맺는 계약에는 그대로 강제되지 않습니다. 처음부터 반전세로 내놓은 매물의 이율이 상한보다 높은 경우가 실제로 있고, 그 자체가 곧 위법은 아닙니다.

그래서 이 계산은 두 가지로 쓰입니다.

언제	무엇을 보나
기존 계약을 바꿀 때	요구받은 월세가 상한을 넘는지
매물을 고를 때	전세와 월세 중 무엇이 싼지

전세와 월세 중 무엇이 싼지 보는 법

전세 3억과 「보증금 5,000만 원에 월 100만 원」 중 어느 쪽이 싼지는 바로 안 보입니다. 위 식을 뒤집으면 됩니다.

환산 전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100

월 100만 원이면 **연 4.8%**입니다. 이 값을 내 전세자금대출 금리와 견줍니다. 대출 금리가 더 낮으면 전세가, 높으면 월세가 유리합니다.

자주 묻는 질문

전환율이 낮으면 세입자에게 유리한가요? 그렇습니다. 같은 금액에 곱하는 비율이 낮을수록 월세가 적어집니다.

월세를 전세로 바꿀 때도 같은 식인가요? 방향만 뒤집어 월세 × 12 ÷ 전환율을 보증금에 더합니다. 다만 법정 상한은 전세에서 월세로 바꾸는 경우를 다루는 조항입니다.

집주인이 상한을 넘겨 요구하면 어떻게 하나요? 기존 계약의 전환이라면 상한을 넘는 부분은 효력을 다툴 수 있고, 대한법률구조공단이나 지자체 임대차분쟁조정위원회에 상담할 수 있습니다.